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CASA, LA BANCA NON TI DÀ IL MUTUO? ALLORA MEGLIO UN AFFITTO CON RISCATTO. COME FUNZIONA

23 novembre 2012

Il mercato dei mutui in Italia resta al palo. Nell’ultimo mese la domanda di prestiti ipotecari è calata del 42% rispetto al già negativo 2011 (dati Crif). Non vanno meglio le erogazioni, il cui calo si aggira attorno a percentuali vicine al 50% annuo. Vuoi perché gli istituti di credito hanno plafond ridotti rispetto al passato da destinare al prodotto mutui, vuoi perché alcune famiglie si autocensurano credendo di non avere i requisiti reddituali per ottenere il finanziamento (c’è anche chi temporeggia confidando in un calo degli spread bancari e delle quotazioni immobiliari) la situazione è al momento imballata. Si stipulano meno mutui e, in ogni caso, con spread fuori controllo (in media superiori al 4% anche se le migliori offerte si attestano al 2,8%).

Tra le categorie penalizzate in questa fase di stretta creditizia i titolari di partita Iva, piccoli professionisti ma anche tanti stipendiati con buste paga poco corazzate per reggere la combinazione tra gli attuali spread cari e i futuri (anche se al momento non in vista) rialzi dei tassi di interesse (che potrebbero riflettersi sugli indici Euribor ed Eurirs che, uniti allo spread, compongono il tasso finale a carico del mutuatario).

In questo scenario di fondo sta emergendo una nicchia di prodotti che si pone come una via di mezzo tra l’acquisto della casa e l’affitto. Un prodotto che, difatti, bypassa l’ostacolo della richiesta del mutuo. Ci riferiamo agli affitti con riscatto. Nell’ultimo mese, rispetto allo scorso anno, l’interesse verso questa soluzione – già diffusa in altri Paesi – sta crescendo anche in Italia, con un incremento medio delle offerte del 13% e della domanda del 9% (dati Casa.it). Una diffusione che sta prendendo piede in particolare nel Nord Italia (Lombardia al primo posto seguita da Piemonte, Emilia Romagna, Veneto e Lazio).Come funziona? La formula prevede la stipulazione contestuale di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l’inquilino, a scadenza (solitamente dopo tre anni) e a un prezzo già stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Il canone di locazione è maggiorato perché una metà viene accantonata, da utilizzare nel caso in cui il soggetto decida di esercitare l’opzione di acquisto. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari, infatti, alla differenza tra il prezzo di listino già concordato e la somma delle somme accontonate.

Pro e contro per chi va in affitto

L’affitto con riscatto può rivelarsi vantaggioso – ponderando attentamente costi e benefici – per chi non dispone di un acconto per l’acquisto immediato dell’immobile e non vuole accendere un mutuo tradizionale oppure desidera rimandare l’accensione in un secondo momento, richiedendo così alla banca un importo inferiore. I vantaggi per affittuari e futuri compratori sono anche fiscali (l’Imu continua a pagarla il proprietario) e nel momento in cui decideranno di effettuare l’acquisto, poiché potranno farlo a un prezzo bloccato al momento della stipulazione del contratto. Anche se va detto, che in questa fase in cui più fonti indicano che è prevista una contrazione dei prezzi immobiliari bloccare oggi un prezzo da pagare fra tre anni potrebbe rivelarsi anche controproducente.

di Vito Lops
fonte:sole24ore.it